【付帯設備表とは？】不動産売却時のトラブルを防止！書き方や注意点を解説

不動産売却の際、作成する「付帯設備表」は、買主とのトラブルを防止するための重要な書類の一つ。付帯設備表を正確に作成しないと、引き渡し後、修理費用の請求や買主からのクレームに発展してしまうことも。
この記事では、付帯設備表の基本や書き方、作成時の注意点などを解説します。記事を読むことで、付帯設備表について理解が深まり、スムーズな不動産売却を実現するための準備が整います。
付帯設備表は、物件の設備や状態を記載する書類で、売買契約時、買主に示され、設備について説明する際のもととなる重要な書類です。付帯設備表について理解し、不動産売却を成功させたい方は、ぜひ最後まで読んで下さい。

付帯設備表とは中古不動産売却の際の必要書類

付帯設備表は、中古不動産を売却する際の重要な書類の一つです。売買契約後のトラブルを未然に防ぐことを目的に作成されます。

付帯設備表とは

付帯設備表とは、不動産売却時に物件に備わっている設備やその状態を記載した書類のこと。中古物件の場合、設備の老朽化や不具合が問題となりやすいため、売却時の設備の状態を明確にしておくことは、非常に重要です。
付帯設備表は、対象となる物件の設備について「主要設備」（給湯関係・水廻り関係・空調関係等）と「その他の設備」区分しており、これらの設備が、売却時、どのような状態で引き渡されるか明記しておくことで、売主と買主の間で認識のズレを防ぎます。付帯設備表には設備の有無や不具合の具体的な内容を記載します。

付帯設備表の役割

付帯設備表の役割は、売買契約後のトラブルを未然に防ぐことです。不動産取引では、物件の引き渡し後に設備の不具合が発覚することが多く、その際に売主と買主の間で責任の所在を巡って争いが生じることがあります。
設備の動作状況や劣化具合を事前に明示することで、売買後、買主側からの「設備が動作しない」といったクレームを防ぐことができます。
設備に関する引き継ぎを口頭で行うと、引き渡し後に「聞いていなかった」というトラブルに発展しかねません。付帯設備表はそのようなリスクを減らすための重要な書類です。
売主が設備の現状を正直に開示することで、買主に対して信頼感を与え、取引の透明性が担保され、スムーズな取引に繋がることも期待できます。

付帯設備表の記載事項

付帯設備表の記載事項は以下の通りです。

給湯関係

給湯関係で記載する設備は以下の通りです。

給湯箇所（キッチン・浴室・洗面所）と熱源（電気・ガス・石油・太陽熱）についても明らかにします。
給湯関係は、引き渡し後、買主から不具合の申出が多いところです。使用年数等を記入し、後々、買主が当該設備を保守する上で参考になる情報も記入します。
凍結の可能性がある設備は、水抜き等の処置もしましょう。

水廻り関係

水廻り関係で記載する設備は以下の通りです。

コンロやグリル、レンジ等は、熱源（電気・ガス）も記載し、浴室は、機能（追炊き・足し湯・保温等）も記載します。
長期間使用していなかった場合は、引き渡し前に点検をしましょう。

空調関係

空調関係で記載する設備は以下の通りです。

冷暖房機は熱源（電気・ガス・石油）と設置箇所を記載します。
クーラー等、内覧時、設置していても、引っ越しで取り外す場合は、設備の有無欄は「無」とします。
換気扇は主に浴室、洗面所、トイレなど想定しており、２４時間換気システムは、建物全体を２４時間換気する設備を指します。

その他の設備

その他の設備で記載する設備は以下の通りです。

買主に引き継ぐものは「有」、取り外すものは「無」と付帯設備表に記載します。
収納関係について、原則、造付けではない家具は含まれません。たんすや金庫等で不要になったものは売主の責任で処分します。
建具自体の歪みや不具合があれば、具体的内容を記載しましょう。

付帯設備表は売主が不動産売買契約前に作成する

付帯設備表の作成者は売主で、作成タイミングは契約前です。

付帯設備表の作成者

付帯設備表は基本的に売主が作成します。売主は物件の所有者として、設備の状態を最もよく理解している立場にあるからです。付帯設備表の用紙は不動産会社が用意してくれるため、分からないことがあれば、不動産会社に確認しつつ、設備の確認を行い、正確な情報を記載しましょう。

付帯設備表の作成タイミング

付帯設備表は、売買契約の締結前に作成します。契約時、買主に確認してもらう必要があるからです。設備の有無や状態は、買主が購入を決定する重要な判断材料となりますし、どの設備が売買に含まれるか明確にし、契約に反映させる必要があります。
付帯設備表は売買の透明性と安心感を高める重要な役割を果たします。

付帯設備表の書き方

付帯設備表は、設備ごとに設備の有無をチェックする欄があります。

買主に引き渡す設備で、故障や不具合があるものは、具体的内容を記載しましょう。

　買主に引き渡す設備は「有」にチェック

買主に引き渡す設備は「有」にチェックします。注意が必要なのは、現時点、設置されている設備を「有」にするのではないという点です。
現時点、エアコンが設置されていても、引っ越しに伴い、撤去する場合は、「無」にチェックをします。
買主は「有」にチェックがある設備は、当然に引き継がれるものと認識しています。
設備があるからといって、誤って「有」にチェックしてしまうと、引き渡し時、トラブルになるため、注意が必要です。
「有」にチェックした設備は、判明している故障・不具合を具体的に記載します。
給湯関係や空調関係は、不具合の申出が特に多い項目のため、使用年数や保守上の参考事項等を記載しましょう。

引き渡しまでに撤去する設備は「無」にチェック

引き渡しまでに撤去する設備は「無」にチェックします。
後付収納や自身で購入した家電などは撤去するのが原則です。
「無」にチェックした設備を無断で引き渡すこともトラブルの原因になるため、注意が必要です。

付帯設備表作成時の注意点

付帯設備表作成時の注意点は以下の通りです。

特定保守製品の表示を確認する

平成２１年４月１日時点で特定保守製品は９品目指定されていましたが、法改正により、令和３年８月１日時点で、特定保守製品は「石油給湯器」、「石油風呂がま」の２品目になりました。

特定保守製品（石油給湯器、石油風呂がま）と特定保守製品から除外された７品目（屋内式【都市・ＬＰ】ガス用瞬間湯沸器、屋内式【都市・ＬＰ】ガス用風呂がま、ＦＦ式石油温風暖房機、ビルトイン式電気食器洗浄乾燥機、電気浴室換気乾燥機）のうち、点検期間の始期が令和４年７月２７日より前のものは、以下の項目について、売主から買主に伝える必要があります。

設備の確認は直前に行う

設備の確認は出来るだけ売買の直前に行い、最新の状態を反映させることが重要です。
物件売却のプロセスが進行する中で、設備の状態は変化するからです。付帯設備表に古い情報を記載してしまうと、引き渡し後に不具合が発見され、契約不適合責任を問われる可能性があります。
引き渡し直前も、設備が正常に動作するか再確認し、不具合があった場合は、その事実を正直に買主に伝えましょう。

売主は善管注意義務を負う

善管注意義務とは、善良なる管理者として要求される注意義務のこと。自己のためにする注意義務より高度な注意義務と解されます。売主は、付帯設備を買主に引き渡すまでの間、善管注意義務をもって契約時の状態を保持する必要があります。
売買契約締結から引き渡しまで１か月から３か月程かかるのが一般的ですが、特に居住中の物件の場合、その間に設備の不具合が生じる可能性があります。
付帯設備表を作成し、契約を締結しますが、契約時の状態を保持できるよう、売主は善管注意義務をもって物件を管理しましょう。

付帯設備表と一緒に物件状況等報告書を作成する

不動産売却時、付帯設備表と共に作成すべき重要な書類が物件状況等報告書です。この報告書は、物件の現状を詳しく買主に伝えるためのもので、売買契約を円滑に進めるために必要不可欠です。

物件状況等報告書とは

物件状況等報告書とは、売主が物件の状態や構造に関する情報を正確に記載した書類。これは、買主に対して物件の詳細な状態を伝え、契約後のトラブルを防ぐための重要な資料です。
物件状況等報告書の記載事項は以下の通り。

売買契約の際、売主は、売買物件の状況等を買主に説明し、売主と買主はそれぞれ物件状況等報告書に署名押印します。

物件状況等報告書の作成ポイント

物件状況等報告書は付帯設備表と同じく正確な情報を記載することが求められます。
雨漏りやシロアリ被害等の情報は、不動産売買上、重要な事項であり、虚偽の情報を記載した場合、損害賠償請求等に発展してしまう可能性があります。
物件状況等報告書は、正確な情報を記載し、買主が安心して物件を購入できるように配慮しましょう。

契約不適合責任と瑕疵担保責任

不動産売却において、売主が負う可能性のある責任の一つが契約不適合責任。これは、売却された物件が契約時に約束された内容と異なる場合、売主が責任を負うことを意味します。以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月の法改正により契約不適合責任に統一されています。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、物件の設備や建物そのものが契約で約束された内容と異なっている場合に、売主が負う責任のこと。例えば、付帯設備表で「床暖房が動作する」と記載していたにもかかわらず、実際には動作しなかった場合、買主から売主に修理代の請求など行われる可能性があります。

瑕疵担保責任との違い

瑕疵担保責任は、物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に売主が責任を負うものでしたが、現在の契約不適合責任は、欠陥の有無だけでなく、契約内容と物件の実態が一致しているかどうかを基準としています。そのため、より広範な責任が売主に課される可能性があります。

引き渡し後のトラブルを避ける3つのポイント

引き渡し後のトラブルを避けるポイントは以下の通りです。

　残置物は撤去する

残置物は撤去が原則です。家具や設備を残していく場合は、付帯設備表にその旨を記載し、買主の合意を得ることが必要です。
大型家電などは、処分料がかかるものも多く、売主が良かれと思って残していっても、買主に迷惑がかかりトラブルになることがあります。
残置物は原則撤去しましょう。

修補期間を明確にする

修補期間の曖昧さはトラブルのもと。建物は引渡完了日から３か月以内、設備は引渡完了日から７日以内に、買主が売主に対して契約不適合を通知した場合、売主は契約で定められた修補範囲に基づき修補義務を負うことが一般的です。
修補期間は契約書に記載し、明確にしておきましょう。

不動産会社と連絡を密にする

自分が仲介をお願いしている不動産会社と連絡を密に取り合いましょう。
不動産会社に任せきりにしたり、分からないことをそのままにしたりすることはトラブルのもと。
連絡が密でないと、認識のズレから自分の思わぬ方向で契約の話が進んでしまうこともあります。
付帯設備表や物件状況等報告書も不動産会社によく確認をしてもらいましょう。
不動産会社としっかりコミュニケーションを取ることがトラブルを防ぐコツです。

付帯設備表を作成してトラブルのない不動産売却を

付帯設備表は、不動産の設備やその状態を記載した書類のこと。中古物件の場合、設備の老朽化や不具合が問題となりやすいため、売却時の設備の状態を明確にしておくことは、非常に重要です。
正確に付帯設備表を作成してトラブルのない不動産売却を実現させましょう。