- 不動産売却で媒介契約を結ぶ必要があると言われたけどよくわからない
- 3種類ある媒介契約のうち、どの契約を選べばいいのか判断できない
- 媒介契約についてわかりやすく教えて
不動産売却の際、売主と不動産会社間で結ぶ媒介契約について、内容をよく理解しないまま契約してしまうケースが多くあります。媒介契約について理解していないと不動産売却を成功させることは困難です。
この記事では、媒介契約の基本や不動産売却で失敗しない契約の選び方をわかりやすく解説します。この記事を読めば、自分の売却条件に合った媒介契約を選べるようになります。
媒介契約とは不動産売却の際、不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。売却する物件の特性と売主の希望条件に合わせて媒介契約を選びましょう。
媒介契約とは不動産売却で不動産会社と結ぶ契約のこと
媒介契約とは、不動産売却を不動産会社に依頼する際に、売主と不動産会社の間で結ぶ契約のことです。個人が自力で不動産売買契約を締結することは難しいため、多くの売主は不動産会社に仲介(※1)を依頼します。仲介を依頼された不動産会社は媒介契約書を作成します。媒介契約書の主な記載事項は以下のとおりです。
- 媒介契約の種類
- 媒介契約の有効期間
- 媒介契約の解除に関する事項
- 仲介手数料(※2)に関する事項
媒介契約を締結することで不動産会社の業務範囲や報酬が明確になります。事前に取り決めをすることで不動産売却に関するトラブルを防止できます。
※1 仲介とは、当事者の間に立って取引を成立させることです。媒介と仲介は同義です。ただし、言葉の使われ方が異なります。宅地建物取引業法上の正式名称として使われる場面では、仲介ではなく媒介が使われます。
※2 仲介手数料とは、不動産売却の際、仲介した不動産会社に対し売主が支払う成功報酬のことです。不動産売買が成立しなければ仲介手数料は発生しません。仲介手数料の上限額は「売却価格×3%+6万円+消費税」で計算できます。一般的に売買契約締結時と物件引き渡し完了時の2回に分けて仲介手数料を支払います。
媒介契約の種類と特徴
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。各契約の特徴は以下のとおりです。
| 項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可 |
| 自己発見取引(※3) | 不可 | 可 | 可 |
| レインズ(※4)登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 活動報告義務 | 週1回以上 | 2週に1回以上 | 義務なし |
| 契約有効期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 制限なし(3か月が一般的) |
売主から不動産会社への申し出がなければ媒介契約は更新されません。契約有効期間内に以下の行為があった場合、違約金等(※5)が発生する可能性があります。
- 専属専任媒介契約や専任媒介契約で売主が複数の不動産会社に不動産売却を依頼した場合
- 専属専任媒介契約で自己発見取引をした場合
- 売主の都合で一方的に契約を解除した場合
※3 自己発見取引とは、売主が自ら発見した買主(親族・知人など)と、不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶことです。
※4 レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有するネットワークシステムです。レインズに登録されると全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるため、買主が見つかりやすくなります。
※5 違約金等とは、売主が契約違反をした場合、売主が不動産会社に対し支払う金銭のことです。媒介契約に関して宅地建物取引業法上で「違約金等」という明確な規定はありません。違約金等の金額は契約内容によって異なります。実態としては広告費、調査費など実費相当額を請求されるケースがほとんどです。
専属専任媒介契約は最も拘束力が強い契約
専属専任媒介契約は3種類の中で最も拘束力が強い契約です。売却依頼先は1社に限定されています。自己発見取引は認められていません。
専属専任媒介契約では短期間での不動産売却が期待できます。レインズ登録期限が5営業日以内と定められているからです。不動産会社が売主に行う活動報告は週1回以上と定められています。報告頻度が高いため不動産会社は売却活動に注力します。売主が売却状況を細かく把握できる点もメリットです。
デメリットは1社の売却力に売却結果が左右される点です。売却力が低い不動産会社と契約した場合、思うように不動産売却が進まない可能性があります。
専任媒介契約は自己発見取引が認められる契約
専任媒介契約は自己発見取引が認められている契約のため、売主は親族や知人と直接取引ができます。売却依頼先が1社に限定される点は専属専任媒介契約と同じです。
専任媒介契約のレインズ登録期限は7営業日以内です。活動報告は2週に1回以上と定められています。専任媒介契約は専属専任媒介契約より条件が緩和されています。専任媒介契約は専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間に位置するバランスの取れた契約です。
一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できる契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。売主は不動産売買を成立させた不動産会社に対してのみ仲介手数料を支払います。一般媒介契約は自己発見取引も認められています。不動産会社間で競争が生まれやすくなる点もメリットです。
ただし、レインズ登録義務や活動報告義務がないため、売主からすると売却活動の状況を把握しにくい点がデメリットです。売主は複数の不動産会社とやり取りをする必要があるため手間が増えます。不動産会社にとっては他社経由で成約する可能性があるため、売却活動が消極的になる傾向があります。
不動産売却で失敗しない媒介契約の選び方
売却する物件の特性と売主の希望条件に合わせて媒介契約を選びましょう。売りにくい物件は専属専任媒介契約か専任媒介契約が適しています。人気物件は一般媒介契約が適しています。具体的な判断基準は以下のとおりです。
売りにくい物件は専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぶ
築古や立地が不利など、売りにくい物件を売却する場合、専属専任媒介契約か専任媒介契約が適しています。専属専任媒介契約と専任媒介契約は、不動産会社が売却活動に注力するからです。以下の場合も専属専任媒介契約か専任媒介契約が適しています。
- 短期間で売却を成約させたい
- 複数社とのやり取りに手間をかけたくない
- 売却活動の進捗を定期的に確認したい
専属専任媒介契約と専任媒介契約では活動報告義務に違いがあります。売却状況を細かく把握したい場合は専属専任媒介契約を選びましょう。自己発見取引を視野に入れている場合は専属専任媒介契約より専任媒介契約が適しています。
人気物件は一般媒介契約を選ぶ
駅近・築浅など人気物件を売却する場合、一般媒介契約が適しています。競争原理が働き不動産を高値で売却できる可能性が高くなるからです。以下の場合も一般媒介契約が適しています。
- 売却を急いでいない
- 複数の不動産会社を比較しながら進めたい
- 高値での成約を優先したい
どの媒介契約にすべきか決められない場合は一般媒介契約にすることをおすすめします。一般媒介契約で不動産売却が思うように進まない場合は、3か月を目安に専属専任媒介契約か専任媒介契約に切り替えましょう。
複数の不動産会社を比較し媒介契約を結ぶ
媒介契約を結ぶ不動産会社は複数の不動産会社を比較したうえで決めましょう。売却を依頼する不動産会社によって売却結果に大きな差が出るからです。以下の点に着目し、複数の不動産会社を比較してください。
- 売却物件のエリアで取引実績があるか
- 査定額の根拠を具体的に説明してくれるか
- 良い点だけではなく悪い点も説明してくれるか
- 契約を急かさず、丁寧に対応してくれるか
比較する不動産会社は3社以上が理想です。2社の比較だと不動産会社から提示された査定額が適正か判断できないからです。媒介契約を結ぶ際は3社以上の不動産会社を比較しましょう。
媒介契約は売却する物件の特性と希望条件に合わせて選ぼう
媒介契約は売却する物件の特性と売主の希望条件に合わせて選ぶ必要があります。どの不動産会社と媒介契約を結ぶかも不動産売却の成否を分けるポイントです。
まずは3社以上の不動産会社に査定を依頼することから始めてください。一括査定サイトを利用すれば複数の不動産会社に査定を依頼できます。
不動産会社に対し、取引実績や査定額の根拠について具体的に質問すると、信頼できる不動産会社かどうかを判断できます。各社の提案内容をもとに希望条件に合う不動産会社と媒介契約を結びましょう。
