【最新版】住み替えでも住宅ローン控除は使える｜特例や確定申告の手続きも解説！

家を買い替える際、住宅ローン控除について疑問を持つ方は多いです。一定の要件を満たせば、住み替えでも住宅ローン控除を活用することが可能です。しかし、適用要件や確定申告の手続きを正しく理解しておかないと思わぬ損をしてしまうことも。

この記事では、住み替え時の住宅ローン控除の適用要件や住宅の住み替えに関する特例、確定申告の手続き方法などについて、わかりやすく解説します。

住宅ローン控除とは住宅ローン残高に応じて税金が戻る制度

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税の一部が控除される制度のこと。
支払った分の税金が還付されるため、実質節税効果が期待できます。
住宅ローン控除について要点は以下のとおりです。

住宅ローン控除に関する最新情報と改正ポイント

近年、住宅ローン控除制度は、国の住宅政策や環境政策、子育て支援策などに合わせて改正が進んでおり、子育て世代への優遇や、省エネルギー性能を重視した住宅への優遇措置が取られています。

子育て世帯にとって、住宅ローン返済の負担軽減に繋がる可能性があり、生活設計や将来設計がしやすくなるため、住宅市場全体の活性化も期待できます。
今回の措置は、今後の国会で関連税制法が成立することを前提としています。住宅ローン控除制度は、改正が多いため、自身の住宅購入や住み替えのタイミングで、必ず最新の情報を確認してください。

>>国土交通省「住宅ローン減税の子育て世帯等に対する借入上限額の上乗せ措置」（外部リンク）

ローン残高の上限は住宅の省エネ性能により異なる

住宅ローン控除の適用において、年末のローン残高が控除計算の基礎となりますが、その残高に対する上限額は、住宅の省エネルギー性能によって決まっています。環境にやさしい住宅を購入することを奨励するため、各住宅の種類ごとに控除対象となるローン残高の上限が設定されています。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅は、耐久性や省エネ性能、環境配慮の点で優れていると認定された住宅のこと。
これらの住宅は、２０２５年入居の場合、最大５０００万円のローン残高が控除対象となるため、最も控除効果が期待できます。

ＺＥＨ（ゼッチ）水準省エネ住宅

ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の省エネ住宅は、高い断熱性能と省エネ設備を備えた住宅で、エネルギー消費量が極めて低く、再生可能エネルギーの利用なども積極的です。
この住宅は、２０２５年入居の場合、最大４５００万円までのローン残高が控除対象となります。

省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅は、国の定める省エネ基準をクリアした住宅です。
控除対象となるローン残高の上限は、２０２５年入居の場合、最大４０００万円に設定されています。

その他の住宅

上記以外の住宅で、２０２３年までに建築確認を受けた新築住宅の控除対象となるローン残高の上限は、最大２０００万円です。２０２３年までに建築確認を受けていなければ、環境性能に応じた優遇は受けることができません。

控除額は３つの額の１番低い額が適用される

住宅ローン控除で実際に受けられる控除額は、以下の３つの計算方法による額のうち、最も低い金額が適用されます。

年末ローン残高の０．７％の額

毎年の控除額は、基本的に「その年末の住宅ローン残高✕０．７％」で計算されます。
例えば、年末ローン残高が４０００万円の場合、４０００万円✕０．７％＝２８万円なり、２８万円が控除額となります。

１年の最大控除額

住宅の種類ごとに、１年間で控除できる上限額が定められています。
例えば、新築住宅の場合、２１～３５万円（住宅の性能やローン残高により異なる）が１年間の最大控除額となります。年末ローン残高が６０００万円ある場合でも６０００万円✕０．７％＝４２万円とはなりません。

所得税額＋住民税額

控除は、まず所得税から差し引かれ、残りが翌年の住民税から控除される仕組みとなっています。
住民税からの控除額は最高９．７５万円と上限があるため、実際に控除される金額は「その年の所得税額＋住民税額（上限９．７５万円）」の範囲内に制限されます。
例えば、所得税が１０万円、住民税が２０万円の場合、控除される金額は、所得税１０万円＋住民税９．７５万円＝１９．７５万円となります。

例として、以下のケースを想定します。

想定のケースでは、控除額の計算方法は以下のとおりです。

この場合、実際に控除できるのは、３つの額の中で最も低い額の１９．７５万円が適用されます。

控除期間は新築と中古で異なる

住宅ローン控除の適用期間は、新築と中古で異なります。住宅ローンの控除期間が長いほど、長期間にわたって税金の軽減効果を享受できます。控除期間は以下のとおりです。

	子育て世帯・若者夫婦世帯※１の上限額	子育て世帯・若者夫婦世帯以外の上限額	控除率	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	５０００万円	４５００万円	０．７％	１３年
ＺＥＨ水準省エネ住宅	４５００万円	３５００万円	０．７％	１３年
省エネ基準適合住宅	４０００万円	３０００万円	０．７％	１３年
その他の住宅	０円※２	０円※２	０．７％	１３年

※１　「１９歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが４０歳未満の世帯」

※２　２０２３年までに建築確認を受けた新築住宅は２０００万円

	上限額	控除率	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	３０００万円	０．７％	１０年
ＺＥＨ水準省エネ住宅	３０００万円	０．７％	１０年
省エネ基準適合住宅	３０００万円	０．７％	１０年
その他の住宅	２０００万円	０．７％	１０年

※３　既存住宅は新耐震基準適合住宅に限る

住み替えで住宅ローン控除を利用するための要件

住み替えで住宅ローン控除を受けるためには、以下の各要件を満たす必要があります。それぞれの条件を確認し、手続きや申告の際に漏れがないように注意しましょう。

>>国税庁「マイホームを持ったとき」（外部リンク）

住宅取得後６ヶ月以内に入居している

住宅ローン控除を受けるには、住宅取得後６ヶ月以内に入居しなければなりません。
住宅ローン控除は、住宅を自分が住む家として利用する人のための制度だからです。例えば、２０２５年４月１日に住宅を購入した場合、２０２５年１０月１日までに住み始める必要があります。
６ヶ月を過ぎても入居していない場合、住宅ローン控除は適用されません。

控除を受ける年の１２月３１日まで引き続き居住している

控除を受ける年の１２月３１日まで住んでいることも要件の一つです。
例えば、２０２５年４月に入居しても、２０２５年１０月に転居してしまった場合、その年の控除は受けられません。
ただし、一時的な出張や転勤などで別の場所に住む必要がある場合でも、自宅として維持していれば例外的に認められる場合もあります。

家屋の床面積が５０㎡以上である

住宅ローン控除の適用には、住宅の床面積が５０㎡以上であることが条件です。
５０㎡は、約１５坪に相当します。一般的な２ＬＤＫ等のマンションであれば、この条件を満たしていることが多いでしょう。
床面積は、登記簿上の数値で判断されます。部屋の実際の広さではなく、登記された面積が５０㎡以上かどうかを確認しましょう。

床面積の２分の１以上を自己の住居として使用している

住宅ローン控除は、自分が住む家を対象にしているため、家の半分以上が住居として使われている必要があります。
例えば、住宅の一部を店舗や事務所として利用する場合、住居部分が全体の５０％以上でなければなりません。

住宅ローン等を利用している

住宅ローン控除を受けるためには、民間の金融期間や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローンを利用している必要があります。
住宅を現金一括で購入した場合などは、住宅ローン控除を受けることはできません。

住宅ローン等の返済期間が１０年以上で分割して返済している

住宅ローン控除を受けるためには、ローン返済期間が１０年以上でなければなりません。
例えば、住宅ローンを８年で完済する計画の場合、この控除は利用できません。
住宅ローンを一括で返済する場合も対象外となります。必ず分割で返済することが条件です。
途中で繰り上げ返済をしても、結果として返済期間が１０年未満にならなければ問題ありません。

控除を受ける年の所得金額が２０００万円以下である

住宅ローン控除を受けるには、控除を受ける年の所得金額が２０００万円以下でなければなりません。ここでいう所得金額とは、合計所得金額のことで、給与所得、事業所得、株式等に係る譲渡所得、不動産所得、退職所得金額等の合計額をいいます。

認定住宅等や中古住宅の場合は、さらに個別の要件が必要になる

認定住宅等や中古住宅の場合、上記要件のほかに個別の要件が必要になります。

同時に２軒分の住宅ローン控除は利用できない

住み替えの場合、古い住宅と新しい住宅の両方で住宅ローン控除を同時に受けることはできません。住宅ローン控除を利用するには、取得後６ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の１２月３１日までに住み続けている必要があります。

住み替えで住宅ローン控除を適用できない３つのケース

住み替えを行う場合、他の税制優遇措置と重複することにより、住宅ローン控除を受けられなくなる場合があります。住み替えに伴って住宅ローン控除が適用できなくなる主な３つのケースは以下のとおりです。

３０００万円特別控除を適用した場合

３０００万円特別控除を適用した場合、住宅ローン控除を利用することはできません。３０００万円特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却した際、一定の条件を満たす場合に譲渡所得から最大３０００万円控除できる特例のこと。
譲渡所得は、売却価格−（譲渡費用＋取得費用）で計算できます。
譲渡所得が３０００万円以下の場合、税金はかかりません。３０００万円を超える場合も超過分のみに課税される仕組みのため、マイホーム売却益がある場合、税金の軽減効果は絶大です。

長期譲渡所得の特例を適用した場合

長期譲渡所得の特例を適用した場合、住宅ローン控除を利用することはできません。長期譲渡所得の特例とは、保有期間が１０年超の住宅売却時に、譲渡所得に対して軽減税率（１４．２１％）を適用する制度のこと。
通常、不動産譲渡所得にかかる税率は、所有期間が５年以下の場合は３９．６３％、所有期間が５年超の場合は２０．３１５％です。

居住用財産の買換え特例を適用した場合

居住用財産の買換え特例を適用した場合も、住宅ローン控除を利用することはできません。居住用財産の買換え特例とは、売却するマイホームより高い金額の住宅に買換えた場合、譲渡所得にかかる税金を将来に先送りする制度のこと。課税されるのは、買換えた住宅を売却するときです。今現金を温存しておきたい場合や売却所得が大きい場合など選択肢となる制度ですが、住宅ローン控除と併用できないため、注意が必要です。

住み替えで住宅ローン控除と併用できる特例（譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

住み替えで住宅ローン控除と併用できる特例もあります。マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。マイホームを売却して損失が出た場合、要件を満たせば他の所得と損益通算でき、その年、控除しきれなかった譲渡損失がある場合は、翌年以後３年以内に繰り越して控除することが可能となる特例です。マイホーム（旧居宅）を売却して譲渡損失が発生し、新たにマイホーム（新居宅）を購入した人が対象となっており、住宅ローン控除とも併用が可能です。

住み替えでは住宅ローン控除と３０００万円特別控除のどちらがお得か

住宅ローン控除と３０００万円特別控除は併用することができません。住み替えで譲渡所得がある場合、どちらの控除を適用すべきか迷うケースも多いものです。どちらがお得になるかは、ケースバイケースです。
それぞれ以下のケースで確認してみましょう。

住宅ローン控除が得になるケース

住宅ローン控除は、住宅購入のために借入れたローンの残高に応じて、所得税や住民税から一定額が控除される制度です。以下のような場合、住宅ローン控除の方が３０００万円特別控除より得になる可能性があります。

新居のローン残高が多い場合

毎年の控除額は、「その年末の住宅ローン残高✕０．７％」で計算されるため、ローン残高が多ければ控除できる額も多くなります。

省エネ性能が高い住宅を購入した場合

住宅ローン控除の上限額は、住宅の省エネルギー性能によって決まります。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合（上限額最大５０００万円）やＺＥＨ水準省エネ住宅の場合（上限額最大４５００万円）は、住宅ローン控除が有利に働くケースが多くなります。

高所得者の場合

住宅ローンの控除は、所得税から差し引かれ、残りが翌年の住民税から控除される仕組みとなっています。高所得者で、税金を多く払っている場合、控除できる額が多くなります。

旧居の譲渡所得が少ない場合

譲渡所得が少ない場合、３０００万円特別控除を適用しても、恩恵は少なく、住宅ローン控除を適用した方が得になるケースが多いです。

住み替えをした場合で、住宅ローン控除が得になるケースとして以下を想定します。

住宅ローン控除額を計算する場合、①・②・③で算出した額のうち、最も低い額が適用されます。計算方法は以下のとおりです。

この場合、②の「３１．５万円」が毎年の住宅ローン控除額となります。
控除期間は１３年のため、３１．５万円✕１３年＝４０９．５万円（実際はローン返済が進むため、ローン残高が減り、控除額はこれより低くなる可能性があります）

想定したケースでの控除額は、以下のとおりで、住宅ローン控除の方が得となります。

３０００万円特別控除が得になるケース

３０００万円特別控除とは、マイホームを売却した際、譲渡所得から最大３０００万円控除できる制度です。以下のような場合、３０００万円特別控除の方が住宅ローン控除より得になる可能性があります。

新居の住宅ローン残高が少ない場合

毎年の住宅ローン控除額は、「その年末の住宅ローン残高✕０．７％」で計算されるため、ローン残高が少なければ控除できる額も少なくなります。頭金が多く、住宅ローン残高が少ない場合などは、３０００万円特別控除を適用した方が得になることがあります。

省エネ性能が低い住宅を購入した場合

住宅ローン控除の上限額は、住宅の省エネルギー性能によって決まります。認定長期優良住宅の場合、上限額は最大５０００万円なのに対し、省エネ基準適合住宅の場合は３０００万円となっています。

低所得者の場合

住宅ローンの控除は、所得税から差し引かれ、残りが翌年の住民税から控除される仕組みとなっています。低所得者で、税金の支払いが少ない場合、住宅ローン控除で控除できる額が少なくなります。

旧居の譲渡所得が多い場合

譲渡所得が多い場合、３０００万円特別控除を適用した方が、住宅ローン控除を適用するより得になることが多いです。

住み替えをした場合で、３０００万円特別控除が得になるケースとして以下を想定します。

住宅ローン控除額を計算する場合、①・②・③で算出した額のうち、最も低い額が適用されます。計算方法は以下のとおりです。

この場合、①の「７万円」が毎年の住宅ローン控除額となります。
控除期間は１３年のため、７万円✕１３年＝９１万円（実際はローン返済が進むため、ローン残高が減り、控除額はこれより低くなります。）

想定したケースでの控除額は、以下のとおりで、３０００万円特別控除の方が得となります。

住宅ローン控除と特例のどちらが得かシュミレーションしよう

住み替え時には、旧居の売却によって発生する譲渡所得に対する税制優遇措置と、新居の住宅ローン控除とのどちらが有利かを総合的に判断する必要があります。
実際の計算は、減価償却費や返済に伴うローン残高の変化なども考慮する必要があるため、上記の具体例より複雑な計算となります。

住宅ローン控除を受けるには翌年に確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるには入居した年の翌年に確定申告が必要です。手続きをしないと住宅ローン控除を受けることができないため、注意が必要です。確定申告については、以下のとおり詳しく解説します。

確定申告の概要

確定申告とは、毎年１月１日から１２月３１日までの１年間に生じた所得の金額と、それに対する所得税等の額を計算し、確定させる手続きのこと。通常、会社員や公務員等は確定申告が不要で、個人事業主やフリーランス等、事業所得がある人が主な対象となっています。ただし、会社員や公務員等でも、不動産所得や譲渡所得がある人、住宅ローン控除を受ける人は確定申告が必要です。
確定申告の時期は、おおむね毎年２月１６日から３月１５日までです。

確定申告の手続き方法

確定申告は、①必要書類を準備する、②書類を作成する、③書類を提出するという手順で行います。

確定申告の必要書類は以下のとおりです。

作成した書類の提出方法は、以下のとおりです。

住宅ローン控除のお金の受け取り方法

確定申告の結果、住宅ローン控除が認められると、税金が還付されます。初年度の還付金は、通常、申告後数ヶ月以内に指定した預貯金口座に振り込まれます。振込金額は、所得税の控除分のみで、住民税の控除分がある場合は、翌年６月以降に住民税から差し引かれます。
還付金の入金状況は、国税庁のｅ-Ｔａｘシステムで確認できます。

給与所得者の場合、２年目以降は確定申告が不要

年末調整時、勤務先に提出する書類は以下のとおりです。紛失しないよう大切に保管し、勤務先から提出を求められた際、提出できるよう備えておきましょう。

なお、年末調整がない個人事業主等は、２年目以降も確定申告が必要です。

確定申告を理解し、住み替え時も上手に住宅ローン控除を利用しよう

確定申告は複雑と感じる人も多いですが、正しく理解すれば、難しいものではありません。家を住み替える場合、要件を満たせば住宅ローン控除が利用可能です。人によっては、住宅ローン控除より、３０００万円特別控除を利用した方が得になるケースもあるため、最新情報を確認し、専門家に相談しながら、最適な方法を選択できるようにしましょう。