空き家売買で契約不適合責任を追及されたときの対処法は？瑕疵担保責任との違いも解説

空き家の売買では、後々、契約不適合責任が問題になることがあります。買主から修理費用や損害賠償を請求されるケースも珍しくありません。２０２０年の民法改正で瑕疵担保責任から変更された新ルールについて、混乱している方も多いのではないでしょうか。

この記事では、契約不適合責任を追及された場合の適切な対処法や瑕疵担保責任との違いなどを分かりやすく解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正された背景

２０２０年４月１日に民法が改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任に改正されました。改正された背景は以下のとおりです。

旧民法の瑕疵担保責任には曖昧な面があった

従来の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵（かし）がある場合、買主は損害賠償や契約解除などを請求できるといった規定がありましたが、どの程度が隠れた瑕疵なのか曖昧な面があり、トラブルに発展することが多くありました。

社会情勢が変化し瑕疵担保責任だけでは対応できなくなった

インターネット取引の普及や不動産取引の複雑化、外国人の取引への参入など、社会情勢が大きく変化し、旧民法の瑕疵担保責任だけでは対応できない部分が出てきたため、売主や買主の保護、トラブル予防の観点から条文自体が整理されました。

明確な判断基準が必要だった

改正後は、契約上合意した内容と合致しているかという点を重視する考え方が導入されました。当事者間で取り決めた契約内容との整合性が主たる基準となるため、法的トラブルにおいて、より明確な判断基準が与えられたといえます。

契約不適合責任は売主が買主に対して負う責任

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに、売主が買主に対して負う責任のこと。
契約不適合責任のポイントは以下のとおりです。

目的物が契約内容に適合しているかが焦点

従来は、瑕疵が隠れたものであるかどうかが主眼でしたが、改正後は、契約内容に照らして目的物が適合しているかどうかが焦点となりました。

例えば、空き家の売買で、「雨漏り等がない健全な状態」と明記されていたのに、実は雨漏りが発生していた場合、契約不適合となり、買主は売主に責任を追及することができます。

買主には追完請求や代金減額請求が認められる

契約不適合責任に基づき、買主には追完請求や代金減額請求などが認められています。瑕疵担保責任では、買主の権利が損害賠償請求と契約解除権と限定的でしたが、契約不適合責任に改正され、買主の権利は以下の４つに拡大しました。詳しい権利の内容については、後述します。

瑕疵担保責任は隠れた瑕疵を対象とした売主の責任

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任のこと。
瑕疵担保責任のポイントは以下のとおりです。

隠れた瑕疵であったかが焦点

旧民法では、売主が引き渡した目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償や契約解除を請求できるとされていました。

例えば、表面上は綺麗でも建物の基礎が大きく割れている場合や、建物の耐震性能が著しく低い場合など、取引前の検査や内見では気がつくことが困難で、かつ重大な問題をはらんでいるようなケースが該当します。

瑕疵には心理的瑕疵や環境的瑕疵など広範な意味がある

瑕疵とは、欠陥や不具合を表す法律用語のこと。不動産の場合、ひび割れや雨漏りなどの物理的瑕疵のほか、心理的瑕疵や環境的瑕疵、法律的瑕疵など広範な意味を持ちます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは以下のとおりです。

対象が隠れた瑕疵から契約不適合へ変更

旧民法における瑕疵担保責任は、買主が通常の注意を払っても知り得なかった隠れた瑕疵が対象でした。表面的には問題が見えない欠陥（例えば、基礎部分の構造欠陥や雨漏りの痕跡が内装で隠れているようなケース）について売主が担保責任を負うという考え方です。

買主が追及できる権利が拡大

瑕疵担保責任での買主の権利は、損害賠償請求と契約解除権でした。しかも、契約解除については、隠れた瑕疵が契約の目的を達し得ないほど重大であることが要件になるなど、買主が取れる手段は比較的制限されていました。

買主としては多面的に権利を主張できるようになっており、旧民法と比べて、買主の救済手段が拡大・明文化されています。

引き渡し時点に契約不適合があるかが焦点

旧民法の瑕疵担保責任では、契約時点で既に存在していた隠れた欠陥が対象となる考え方でした。契約締結時点で瑕疵が存在していない、または契約後に発生した問題については、売主の瑕疵担保責任が及ばない可能性がありました。

損害賠償責任を追及するには売主の帰責事由が必要

旧民法の瑕疵担保責任では、売主に過失がなくても瑕疵担保責任を負うという無過失責任に近い考え方がありました。売主が知らなかった瑕疵でも、瑕疵が存在していた以上は買主に対して責任を負わなければならないと整理されていたのです。

権利行使の期間制限の変更

旧民法の瑕疵担保責任では、買主が権利行使する期間は、買主が瑕疵の存在を知ったときから１年以内と定められていました。
一方、契約不適合責任では、以下のとおり権利行使の期間制限が変更されています。

目的物の種類・品質に関して契約不適合の場合

買主が契約不適合を知ったときから、１年以内に売主に「通知」すればよく、その後はいつでも権利行使可能

目的物が数量・権利に関して契約不適合の場合

上記のような１年の期間制限はないが、時効により債権者（買主）が権利を行使することができることを知ったときから５年、または権利を行使することができるときから１０年、権利を行使しなかった場合、債権等が消滅する可能性がある

	瑕疵担保責任	契約不適合責任
対象	隠れた瑕疵がある場合	目的物が契約内容に適合しない場合
買主の権利	損害賠償請求権、契約解除権	追完請求権、代金減額請求権、損害賠償請求権、契約解除権
問題となる時点	契約時点	引き渡し時点
損害賠償請求する際の売主の帰責事由	不要（売主に帰責事由がなくても損害賠償請求できる）	必要（売主に帰責事由がなければ損害賠償請求できない）
期間制限	買主が瑕疵を知ってから１年以内に行使しなければ権利は消滅	買主が契約不適合を知ってから１年以内に通知すれば、その後行使可能

契約不適合責任で買主が追及できる４つの権利

瑕疵担保責任で買主が追及できる権利は、損害賠償請求と契約解除権でしたが、契約不適合責任で買主が追及できる権利は以下の４つに拡大されています。

追完請求（民法５６２条）

追完請求とは、売買契約上の目的物に契約不適合がある場合、買主が売主に対して目的物の修補や代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完を請求すること。
不動産の場合、代替物の引渡しは現実的ではないので、修補が一般的です。

改正民法では、買主がとれる手段として追完請求が最優先される傾向があります。不動産の売買契約では、契約を続行すること自体を目的としていることが多く、買主がいきなり契約解除を求めるよりも、まずは修補によって問題が解決できるならそれを優先するという考え方です。
契約不適合について売主に責任がなくても、買主は、追完請求権を行使することが可能です。
追完の具体的方法は、主に以下のとおり。

契約不適合があっても、以下のようなケースでは追完請求が認められない、あるいは著しく困難とされる場合があります。

①・②の場合、代金減額請求や損害賠償請求、契約解除といった別の手段を検討することになります。
契約不適合責任は、売主の責任が問われる制度であるため、③の場合、追完請求はできません。

代金減額請求（民法５６３条）

代金減額請求とは、買主が相当の期間を定めて履行の追完を催告したにもかかわらず、その期間内に履行の追完がない場合、買主が不適合の程度の応じて、代金の減額を請求をすること。
目的物の種類や品質、数量、権利などに不適合がある場合、差額分を値引きする形で代金の減額を請求できます。

旧民法では買主が減額請求をするために、厳格な要件や手続きが必要でした。しかし、改正後は代金減額請求が規定として整理され、買主の救済手段として使いやすくなりました。

代金減額請求に売主の帰責事由は不要です。契約不適合が、買主の責任であるとき、買主は代金の減額を請求することはできません。

損害賠償請求（民法５６４条）

不動産売買における損害賠償請求とは、買主が被った損害（修理費用、引越し費用、二重に発生した家賃など）を売主に対して賠償するよう請求すること。

注意すべきポイントは、追完請求や代金減額請求と異なり、損害賠償請求には売主の帰責事由が必要となる点です。旧民法の瑕疵担保責任は、無過失責任に近い性格を持っていましたが、改正民法では、損害賠償請求をするには、売主の故意または過失が必要という要件が加わっています。

契約解除（民法５６４条）

契約解除とは、契約自体を最初からなかったことにすること。具体的には、売主は受け取った代金について、受領時から利息をつけて買主に返還し、買主は物件とその使用利益など含め売主に返還することとなります。

契約不適合が見つかったからといって、常に買主が自由に契約解除できるわけではありません。軽微な不具合や、修補で十分対応可能な場合、売主に追完請求するのが先であり、解除までは認められません。

空き家売買で契約不適合責任を追及されたときの対処法

空き家を売却した後に、買主から契約不適合責任を追及されるケースは少なくありません。空き家であるがゆえに、長期間人が住んでおらず、不具合や劣化が進んでいたり、売主自身も知らない不具合が存在したりすることが珍しくないからです。売却後に買主から契約不適合責任を追及されたときは、以下のステップを踏まえ対処しましょう。

原因や責任の所在を明らかにする

契約不適合が生じているとしても、それが売主の管理責任の範囲で発生したものなのか、それとも買主が引き渡し後に生じさせてしまったものなのかを明らかにしましょう。

原因究明には、建築士や施工業者など専門家のチェックが必要です。専門家が見れば、故障や不具合が外的な力により発生したものなのか、自然に発生したものなのかが明らかになります。
外的な力により故障や不具合が発生したと明らかになれば、引き渡し時、目的物に故障や不具合がないことを疎明できる場合、売主が契約不適合責任を負わなくていい可能性が出てきます。

相手の主張を正確に把握して記録化する

買主が契約不適合を主張してきた場合、大事なのは買主の主張を正確に把握し、記録に残すことです。電話や対面での話し合いは、後々「言った・言わない」の水掛け論になりがちです。

また、事実関係の整理も重要です。売主として自分の責任ではないと突っぱねたくなる場合もあるかもしれませんが、まずはいつどのように不具合が見つかったか、どの程度の被害や不便が買主に発生しているのか、写真や図面、専門家の意見などを集めて事実を把握しましょう。
売買契約前に作成した物件状況確認書（告知書）や付帯設備表、重要事項説明書、仲介業者の検査結果、過去の修理履歴なども整理し、交渉に備えましょう。

不動産会社を間に入れ相手と交渉する

空き家売買は、不動産仲介会社を通じて契約が成立しているケースがほとんどです。もし買主から契約不適合責任を追及されたら、不動産会社に状況を伝え、どのように対応すべきかアドバイスをもらいましょう。
不動産会社は、重要事項説明書の作成や契約書面の確認に関わっているため、取引時点の事情をよく把握しています。

不動産会社のサービス内容によっては、売買後の修補費用を会社で負担してくれるケースもあるため、トラブル発生時は、まず不動産会社に相談しましょう。
ただし、仲介会社はあくまで調整役であり、法的判断や損害賠償の可否を決定する権限はありません。最終的には当事者同士、あるいは弁護士などの専門家の助言を得て解決策を探ることになります。

不動産売買契約書に沿った対応をする

トラブルが発生した場合、売買契約書の内容が最重視されるため、売買契約書に沿った対応を心掛けましょう。売買契約書や重要事項説明書は、契約不適合責任を追及する際の重要な根拠となります。現状有姿取引としていたのか、売主がどの程度の契約不適合責任の負担を負うのか、特約でどのように規定されているかなどを細かくチェックする必要があります。

ただし、免責特約があっても、売主が故意に告知しなかった重大な事実がある場合、免責が認められない可能性があります。
宅地建物取引業者（業者）が売主の場合、消費者（個人）相手の売買では完全免責は原則として認められないなど、業者・個人の別によってもルールが異なるため、注意が必要です。

契約書の文言が曖昧で、どちらがどう責任を負うのか分かりにくい場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に契約書を見てもらい、解釈を仰ぐのが得策です。

解決が困難な場合は弁護士に相談する

買主の主張がどうしても納得できない、話し合いが平行線をたどっている、大きな金額の損害賠償を請求されているなど、当事者同士での解決が困難な場合は弁護士に相談することを強くおすすめします。売買契約は金額も大きく、感情的な対立も起こりやすいため、専門家のサポートが不可欠です。

弁護士費用をかけることに抵抗がある方もいるかもしれませんが、長期的な裁判や高額の賠償リスクを考えると、少額の費用でトラブルを防ぐ方が結果的に安く済むことが多くあります。

弁護士にも得意分野があるため、不動産トラブルに精通した弁護士を探すことが大切です。実務経験が多い弁護士なら、交渉や裁判の落としどころを把握しており、無駄な争いを避けてくれる可能性が高まります。

空き家売買で契約不適合責任を追及されないために売主がすべき対策

空き家売買では、通常の不動産取引以上に契約不適合責任に関わるトラブルが発生しやすいです。長年放置されていた空き家は、建物の劣化状況や設備の不具合、あるいは所有者すら把握していない欠陥が隠れている可能性が高いためです。
空き家売却を控えている方は不安に思うかもしれませんが、対策をすればトラブルを防ぐことは可能です。契約不適合責任を追及されないために売主がすべき対策は以下のとおりです。

物件状況確認書（告知書）や付帯設備表は正確に記載する

売買契約をする際、売主は物件状況確認書（告知書）や付帯設備表を作成します。これらの書類は、売買のトラブルを防止する上で、重要な役割を果たすため、正確に記載しましょう。

>>【物件状況等報告書とは】家の売買でトラブルを回避するための基礎知識を解説

>>【付帯設備表とは？】不動産売却時のトラブルを防止！書き方や注意点を解説

一方、売主が知っている不具合を隠していた場合、買主は「契約内容に明記されていない重大な不具合が引き渡し後に判明した」と主張でき、売主が契約不適合責任を負わされる可能性が高まります。

物件状況確認書や付帯設備表は正確に記載しましょう。

重要事項説明書や契約書の内容を理解する

重要事項説明書や契約書は、法律用語などが記載されており、内容の理解が困難ですが、売買において、非常に大切なことが記載されているため、内容を理解するよう努めましょう。
不動産取引では、宅地建物取引業法に基づき、不動産会社（宅地建物取引業者）が買主へ重要事項説明を行う義務があります。通常、空き家の売買においても不動産会社が書類を作成し、買主に対し、説明した上で書面を交付します。

重要事項説明が終わると、不動産売買契約書を締結します。この契約書には、契約不適合責任に関する規定や、免責特約、引き渡し時期、違約金などの重要な取り決めが含まれます。
「読んでも難しいし分からないから」という理由で、不動産会社に求められるがまま書類にサインしてはいけません。売買する以上、売主が契約書の内容を熟知しているべきです。不明点があれば理解できるまで不動産会社に質問しましょう。

免責特約を契約書に入れる

売主は契約不適合責任を負わないという免責特約を契約書に入れることは可能です。築古の物件や空き家の売買ではよく使われる手段です。

ただし、以下の場合は、免責特約があっても無効または制限されるケースがあります。

契約不適合責任は、任意規定なので、当事者間で合意すれば特別な条項（特約）を設けることが可能です。売主は事前にどんな不具合があるか、できる限り調査し、買主へ告知した上で、免責特約を使うか検討することが望ましいです。

実務としては、給排水管の故障、シロアリの害については、引渡完了日から３ヶ月以内、給湯関係・水廻り関係・空調関係等の主要設備については、引渡完了日から７日以内に買主が通知した場合のみ、契約不適合責任を負うとしているケースが多くあります。

ホームインスペクションを活用する

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家が第三者の立場で建物の状態を調査し、劣化や欠陥の有無を診断するサービスのこと。空き家売買では、屋根裏や床下、基礎、構造躯体など目に見えにくい部分の劣化が進んでいる可能性が高いため、専門的な検査が有用です。
費用は掛かりますが、以下のとおり、インスペクションを行うことで、売主側にもメリットがあります。

トラブル防止

事前に物件の状況を詳しく把握し、買主への告知内容を正確にできるため、引き渡し後の「聞いていなかった」というトラブルを減らすことができる

信頼感の向上

インスペクション結果を開示することで、買主の安心度を高め、スムーズに売却を進められる可能性がある

価格交渉に役立つ

修理が必要な部分があれば、先に売主負担で修補しておくか、その分を差し引いた販売価格を提示するなど、合理的な交渉がしやすくなる

インスペクションにも種類があり、比較的低コストで済むものや、コストは高いですが、精度の高い情報を得られるものがあります。
インスペクションは義務ではありませんが、近年、空き家売買では利用が増加しています。売買後のクレームを大幅に減らす効果が期待できるので、検討する価値はあります。

既存住宅売買瑕疵保険を検討する

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売買で契約不適合責任が発生した場合、一定の範囲で保険金が支払われる制度のこと。通常は、保険法人の検査を受けた上で契約し、引き渡し後に問題があれば保険金で修繕費をまかなうといった形をとります。

既存住宅売買瑕疵保険は任意加入であり、物件の状態によっては加入を断られる場合もあります。空き家で長期間メンテナンスがされていないと、保険の検査に通らない可能性があるので注意しましょう。

内覧や採寸時など買主と顔を合わせる際は言動に注意する

口頭での説明がトラブルの種になることもあるため、買主と顔を合わせる際は要注意。物件の内覧や採寸のタイミングで、買主から「雨漏りはありませんか？」など質問を受けることがありますが、その際に売主が「大丈夫ですよ」と軽率に答えてしまうと、後から「売主が断言したので安心して契約したのに、嘘だった」と責任を追及される可能性が生まれます。

「祖父母が昔から住んでいて問題なかったから大丈夫ですよ」など、根拠が薄い安心材料を言うのも危険です。住んでいた当時は、問題なかったとしても、空き家となって劣化が進んでいる可能性が十分にあるからです。

引き渡し直前に設備等の点検を行い記録化する

引き渡しの直前に設備等を点検し、動画などで記録化しておきましょう。

設備について動作確認を行い、不具合や故障がないか記録化おきましょう。引き渡し直前に、買主と一緒に設備の確認をできるのであれば、一緒に確認を行いましょう。双方納得した上で、引き渡しを完了させ、引渡完了確認書などに署名・捺印をしてもらうと、後々のトラブル防止に役立ちます。

空き家の場合は買取売却も検討する

買取売却とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう売却方法のこと。空き家で契約不適合責任を負うリスクを極力減らしたいのであれば、買取を検討するのも一つの手です。

買取売却は、業者が買主になるため、売却後に第三者（一般消費者）から責任を追及されることはありません。空き家をできる限り高値で売却したいという方には向きませんが、契約不適合責任を負いたくない、安くてもいいから早く空き家の売却を済ませたいという方には、買取売却がおすすめです。

契約不適合責任を追及されたときは、売買契約書に沿った対応をしよう

買主から契約不適合責任を追及され、トラブルになることは、空き家の売買では珍しいことではありません。瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正され、物件が契約内容に適合しているかが問われるため、重要事項説明書や売買契約書に書かれている内容はより重要なものとなりました。
不動産関連の書類は専門用語なども多く、理解することは難しいですが、契約不適合責任を追及されないためにも、書類の内容は十分理解し、必要があれば、免責特約を入れましょう。契約不適合責任を追及されたら、まずは原因や責任の所在を明らかにして、不動産会社と相談しながら、売買契約書に沿った対応をしていきましょう。
不動産の売却完了はゴールではありません。新しい所有者にとっては生活や事業のスタートです。後から「聞いていなかった」とトラブルになれば互いに損失が大きくなります。しっかり準備を整えた上で、売却に臨み、スムーズで安心な不動産取引を実現してください。