空き家を高く売るコツ!「空き家の3,000万円特別控除の特例」で得する方法を伝授

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空き家を高く売るコツ!「空き家の3,000万円特別控除の特例」で得する方法を伝授
  • 空き家を所有しているけど売る方法が分からない…。
  • 空き家特例があるらしいけど適用要件はあるの?
  • 空き家を高く売るコツや得する方法を教えて!

多くの方が空き家の売却に悩んでいますが、空き家特例を利用することで税負担を軽減できます。

この記事では、空き家特例の適用要件や手続き方法までを解説。記事を読めば、空き家を高く売るコツや税負担の軽減策が理解できます

空き家特例とは

空き家特例とは、相続した空き家を売却する際に税金を軽減できる制度です

  • 空き家特例の目的
  • 譲渡所得の3,000万円特別控除内容

空き家特例の目的

空き家特例は空き家が増加すると、以下のような社会的な課題が生じるため設けられている特例です。

  • 街の景観が損なわれる
  • ごみが出る
  • 住みやすい環境が守りにくい

空き家特例があることで、以下のようなメリットがあります。

  • 家を有効に活用できる
  • 地域の美しさが保てる
  • 快適な生活空間を維持できる
  • 地方の人口減少を抑制する効果がある
  • 空き家所有者の経済的負担を軽減できる
  • 相続時に資産を適切に管理できる

譲渡所得の3,000万円特別控除内容

住宅の売却時に、譲渡所得に対して税金がかかる場合があります。しかし、特定の要件を満たす空き家を売却した際には、最大3,000万円の特別控除を受けることが可能です。空き家特例は、空き家問題の解決を促進する目的があります。
» 空き家問題の原因とは?

所得税や住民税の譲渡所得金額から最大3,000万円を差し引くことができ、税負担を軽減することが可能です。ただし、譲渡所得が3,000万円を超える場合は通常の税率が適用されるため注意しましょう。

最大3,000万円特別控除を利用するためには、確定申告時に空き家特例の適用を明記する必要があります。控除を受けるための要件があるので、詳細は税務署や専門家に相談することをおすすめします。

空き家特例の適用要件

空き家特例を受けるためには、以下の適用要件が必要です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家
  • 区分所有建物登記がされていない建物
  • 被相続人が1人で居住
  • 土地・建物の両方を相続
  • 相続から売却までの空き家の継続
  • 一定の耐震基準を満たす
  • 建物解体後の敷地を賃貸していない
  • 適用期限内に売却
  • 譲渡価格が1億円以下
  • 併用不可の特例制度を利用していない
  • 特別関係者へ売却していない

昭和56年5月31日以前に建築された家

昭和56年5月31日以前に建築された家は、空き家特例を適用するための重要な要件の一つです。築年数が40年以上の古い住宅に該当し、当時の建築基準法に基づいて建てられています。

歴史的や文化的な価値を持つこともありますが、現代の耐震基準や断熱基準とは異なる場合もあるので注意が必要です。改修やリフォームを行っていても、建築された時期が空き家特例の適用基準となります。

区分所有建物登記がされていない建物

区分所有建物登記がされていない建物は、空き家特例の適用要件の一つです。一戸建てや一部が共有のマンションなど、区分所有に該当しない建物が対象となります。

区分所有とは、建物が複数の所有者によって部分ごとに分けられ、所有されている状態です。マンションの一室が別々の人の所有物である場合、区分所有とみなされます。

しかし、空き家特例を適用するためには、建物全体が一人の所有者である必要があるため、共有建物や既に区分所有されている建物は対象外です。

被相続人が1人で居住

空き家特例の適用には、被相続人が1人で居住している必要があります。要件は以下のとおりです。

  • 被相続人が亡くなる前の最後に居住していた住宅であること
  • 被相続人が亡くなるまでの間、他の共同居住者がいなかったこと
  • 生前の被相続人が住宅で単独で生活していた証拠があること
  • 家族や他者との同居がなかった期間が明確であること
  • 被相続人の死亡時点での居住状況を証明する公的書類(住民票の除票等)を保有していること

要件を証明するためには、被相続人の死亡時点での居住状況を示す公的書類(住民票の除票など)を保持していることが重要です。

土地・建物の両方を相続

相続によって土地と建物を同時に取得する場合、相続税法において「居住用財産」として評価されます。土地と建物の評価額はセットで考慮されるため、土地に関しても要件を満たせば空き家特例の適用を受けることが可能です。

相続した土地の売却時にも、特例を受けるための要件が存在します。相続税の負担軽減や不動産の流動化を促進するために設けられています。

相続から売却までの空き家の継続

相続から売却までの期間、空き家の管理は重要です。相続発生時から売却が完了するまで、ずっと空き家であったことを証明する必要があります

売却までの期間、空き家状態を維持し、家や土地を使用したり賃貸したりしてはいけません。空き家を継続していることを、すべての相続人が認識し証明できることが必要です。

一定の耐震基準を満たす

空き家特例を受けるには、一定の耐震基準を満たす必要があります。耐震診断を受けて耐震基準適合証明書を取得することで、耐震基準に適合していると証明できます。

耐震改修を行う場合も、工事後に耐震基準を満たしているかを確認することが重要です。特に昭和56年5月31日以前に建築された家は、当時の耐震基準が現在のものより低かったため、耐震診断を受けることが推奨されています。

耐震改修工事で安全性が向上した場合、耐震改修促進法に基づいて補助金を受けることが可能です。ただし、補助金の受給条件は工事完了後5年以内です。

建物解体後の敷地を賃貸していない

建物解体後の敷地を賃貸していると、空き家特例の適用を受けられません。敷地が売却されるまで賃貸していないことが重要です

以下の要件を満たす必要があります。

  • 解体後の敷地を賃貸していない
  • 解体後に土地を自分で使っている
  • 何もしないで放置していている

適用期限内に売却

空き家特例を利用するためには、適用期限内に売却することが重要なポイントです。相続発生から3年以内に売却する必要があり、期限を過ぎると特例が受けられません。期限は売買契約締結だけでなく、登記手続きの完了も含むため注意が必要です。

期限が迫っている場合は迅速な対応が必要なので、早めに不動産会社との話し合いや手続きを始めましょう。期限は厳格で、例外的な延長は認められていません。計画的に準備を進めることが不可欠です。

譲渡価格が1億円以下

譲渡価格が1億円以下の場合、譲渡所得に対して最大3,000万円の特別控除を受けられます。売却する家や土地の価格が1億円以下であるかを確認することが重要です。

売却価格が1億円を超えると対象外となるため、売却の計画を立てる際には注意しましょう。

併用不可の特例制度を利用していない

併用不可の特例制度を利用する場合、空き家特例を受けられません。併用不可の特例制度は、以下のとおりです。

  • 住宅ローン減税
  • 固定資産税の特例
  • 過去に住宅取得等特別控除を利用した物件
  • 住宅エコポイント制度を利用
  • 耐震改修促進税制を利用

複数の税制上の優遇を同時に享受することは許されていません。空き家特例を利用しようと考えている場合は、最適な税制優遇措置を選択することが重要です。

特別関係者へ売却していない

特別関係者へ売却していないことは、空き家特例を受けるために重要です。特別関係者とは、以下のような人です。

  • 売却者にとって血縁
  • 婚姻によるつながりがある人物
  • 特定の会社などとの関係にある人物

空き家の取引は市場価格に基づいて公正に行われています。もし、特別関係者への売却が確認された場合、空き家特例の適用が受けられません。

空き家特例を受けるための手続

空き家特例を受けるためには、以下2つの重要な手続きを完了させる必要があります。

  • 必要書類を準備する
  • 確定申告をする

必要書類を準備する

空き家特例を受けるためには、適切な書類の準備が必要です。関連する資料をきちんとそろえ、要件を満たしている必要があります

必要な書類は、以下のとおりです。

  • 被相続人の死亡証明書
  • 相続関係を証明する戸籍謄本や戸籍抄本
  • 不動産登記簿謄本
  • 建物の図面や間取り図
  • 建築年月日がわかる書類
  • 耐震基準適合証明書
  • 所有権移転を証する売買契約書
  • 不動産譲渡に関する収入印紙
  • 譲渡所得の計算に必要な資料(取得費、改良費用等)
  • 売却にかかる仲介手数料の領収書
  • 空き家であった期間を証明する資料(公共料金の領収書等)
  • 特例の適用申告書(所定の様式)

確定申告をする

空き家特例の適用を受けるには、確定申告が必要です。確定申告の際には、適用要件を満たしているか確認しましょう。

その後、譲渡所得税の計算書や適用後の所得を示す書類、本人確認資料など、必要な書類をそろえます。書類が整ったら、期限内に税務署へ提出してください

まとめ

空き家特例は最大3,000万円の特別控除を受けられ、税負担を軽減できる制度です。

しかし、空き家特例を利用するにはいくつかの要件を満たす必要があります。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家
  • 区分所有建物登記がされていない建物
  • 被相続人が1人で居住
  • 土地・建物の両方を相続
  • 相続から売却までの空き家の継続
  • 一定の耐震基準を満たす
  • 建物解体後の敷地を賃貸していない
  • 適用期限内に売却
  • 譲渡価格が1億円以下
  • 併用不可の特例制度を利用していない
  • 特別関係者へ売却していない

要件を満たせたら、必要書類を準備し確定申告を行いましょう。適切な知識と手続きにより空き家を効果的に売却し、税金を節約できます。