不動産相続をする方法は？必要な手続きと生じやすい問題について徹底解説！

相続において不動産は大きな割合を占め、手続きが複雑なため大きなトラブルにつながりかねません。この記事では、不動産相続の基礎や手続きの方法、流れをわかりやすく解説します。

記事を読むことで、不動産相続をスムーズに進めるための実用的な情報が得られるでしょう。相続人同士のトラブルを避けるためのポイントもまとめてあるため、相続に関する理解が深まり、安心して手続きに臨めます。

不動産相続の基礎知識

不動産相続をスムーズに進めるためには、基礎知識をしっかり学ぶことが大切です。相続財産の正しい理解と適切な対処で、トラブルを防ぎスムーズな相続が可能です。以下の3つについて解説します。

相続人の特定方法

相続人の特定は、故人が亡くなった際に遺産を受け継ぐ人々を明らかにする重要な手続きです。相続人を確定するためには、以下のような民法に基づいた法定相続人の確認が必要です。

家庭裁判所への相続関係説明図の提出で、相続人の関係を明確に示せます。相続放棄をしている相続人がいないか、代襲相続が発生していないかも確認する必要があります。特別縁故者の存在や養子縁組がある場合は、相続への影響の検討が大切です。

遺言書の役割

遺言書は、亡くなった方の最後の意志を明確に伝える大切な役割を担います。遺言者が自分の財産を誰に、どのように分けるかを決めることで、相続人同士の争いを防止可能です。

相続財産の評価の仕方

相続財産の評価方法は、財産の種類によってさまざまです。以下を参考にしてください。

不動産

公示価格や路線価を用いる場合が多い。土地や建物の価格を適切に把握するために用いられる。

預金や株式などの金融資産

相続発生日の時価で評価される場合が多い。生命保険金や退職金は受取人が指定されている場合、相続財産には含まれない。

家財道具や自動車などの動産

市場価値や再調達価格で評価する。

相続税の計算は、国税庁の定める評価基準に従い、財産の価値を算出します。負債がある場合は、相続財産から控除して純資産が計算されます。特定の相続人への特定遺贈がある場合、相続税の申告期限内に評価を正確に行った上で申告書への記載が必要です。専門家のアドバイスを受け、正しい相続税申告につなげましょう。

不動産相続の流れ

不動産相続の流れの理解は、事前の準備とスムーズに手続きを進める上で大切です。不動産相続にはいくつかの段階があり、順を追って行う必要があります。以下では、不動産相続における一般的な手続きの流れについて解説します。

一連の流れを把握し、各段階で必要となる注意点や手続きの詳細の把握が大切です。効率的かつ適切に不動産の相続を行えます。
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1.亡くなった方の財産を把握する

亡くなった方の財産を把握するには、故人が遺した資産の全体像を明らかにします。遺産分割協議に進むための基礎になり、スムーズな手続きのためにも必要不可欠です。以下の財産を把握します。

故人がビジネスを経営していた場合は、企業価値や資産状況の把握も欠かせません。デジタル資産は現代における重要な財産です。情報を集めるには、住民票や戸籍謄本を取り寄せ、遺品整理を通じた財産の把握をします。故人が残した財産の正確な把握が可能です。

2.遺産分割協議を進める

遺産分割協議を進める際には、相続人全員の合意が必要です。協議内容には、誰がどの財産を受け取るかが含まれます。スムーズな遺産分割の実現には、中立的な場で協議を行うのが望ましいです。

遺産分割協議の際には、弁護士や公証人といった法律の専門家からのアドバイスを受けるのが有効です。万が一、協議がまとまらない場合には、家庭裁判所への申し立てができます。遺産分割協議は遺言がない場合に行われる基本的な手続きです。協議後は、遺産分割協議書を作成し、公正証書として残します。

3.相続登記の手続をする

相続登記の手続きは、故人の不動産が正式に相続人の名義に変わる重要な工程です。不動産の所有権が法律上認められると、相続人が自由に不動産を利用できるようになります。以下を参考に相続登記の手続きをします。

相続登記は複雑な手続きが多いため、正確に行うのが重要です。不安がある場合は、専門の相談機関や専門家に助けを求めましょう。
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4.相続税の申告・納付を行う

相続税の申告と納付は、遺産分割協議が終わった後に行います。被相続人の死亡の翌日から10ヶ月以内に申告をしなければなりません。納税方法の選択肢は一括納付や分割納付、物納などがあります。相続財産の種類や金額、個人の経済状況によって最適なものを選択しましょう。

不動産相続の方法

不動産相続の方法を選ぶ際は慎重に行います。相続の方法には主に以下の3つの選択肢があります。

方法を選ぶ際には、相続人同士の話し合いが重要です。相続人の意向や不動産の状況、今後の計画など、さまざまな要素の総合的な考慮が大切です。適切な方法の選択で、相続人同士のトラブルを避け、スムーズな相続手続きが可能となります。

現物分割

現物分割は、相続財産をそのままの形で相続人に分配する方法です。現物分割を採用する際には、全ての相続人の同意が大前提です。不動産の場合、土地や建物を相続人の持分に応じて分けます。現物分割のメリットは以下のとおりです。

物理的に分割しにくい不動産の場合は、共有名義にするなどの工夫が求められます。評価額に差が出る場合は、清算金や代償金を用いて相続人同士で価値バランスを調整します。他の分割方法と比べて手続きが複雑であるため、専門家からアドバイスを受けるのがおすすめです。

換価分割

換価分割は、相続財産に不動産が含まれる場合に不動産を売却し、得られたお金を相続人で分配する方法です。特に不動産を現物のまま分割するのが困難な時や、相続人が不動産を引き継ぎたくない場合に適しています。

換価分割を行う際には、不動産の市場価値の正確な把握が重要です。売却には時間と手間がかかり、市場の動向によっては予想よりも低い価格で売れる可能性がある点に注意します。売却時には慎重な判断が必要です。

換価分割を選択するにも全相続人の同意が不可欠です。相続人同士での事前の話し合いが必要となります。遺産分割協議をスムーズに進めるためには、換価分割を含めた分割方法の事前の理解が大切です。

代償分割

代償分割とは、相続財産の中でも分けにくいものを一人の相続人がもらい、他の相続人には同じ価値のお金や別の財産を渡す方法です。家や土地のように、実際に分けるのが難しい財産が代償分割される場合が多くなります。代償分割の利用で、相続による財産価値の下落を防げます。

代償分割も、相続人全員の同意が不可欠です。合意が難しい場合、専門家の助言を求めたり、調停を利用するのも一つの手段です。家族にとって大切な家や継続したい家業が対象の場合、代償分割が最適と言えます。代償分割によって得た財産は、相続税の計算基準となり、将来財産を売買する時の税金計算にも影響するため注意が必要です。

不動産相続で生じやすい問題

不動産相続は、さまざまな問題が生じやすいです。不動産の価値の高さや物理的な分割の困難さ、相続人の考え方が異なるなどが挙げられます。問題解決には相当の時間と労力が必要となり、手続きの複雑さや法的な知識が必要となるケースも少なくありません。必要なときには専門家のサポートを受けましょう。

相続人同士でのトラブル

相続人同士でトラブルが起きると、スムーズな遺産分割が難しくなります。相続人同士の利害対立や生前の親族関係の不和が影響を及ぼしているためです。特に遺言書がない場合、遺産分割協議は難航し、長期化する場合があります。

問題を未然に防ぐためには、相続人同士で情報を共有し、適切なコミュニケーションを取ることが大切です。スムーズなコミュニケーションと適切な手続きが、相続トラブルの解決につながる鍵となります。

遺産不足による相続放棄の検討

負債が遺産を上回る場合、相続放棄を検討する場合があります。故人が残した財産だけではなく、負債からも相続人を解放するための法的な手続きです。相続放棄を希望する場合には、故人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。一度申し立てを行うと撤回はできないため、慎重な判断が必要です。

自分が放棄をした場合には、直系卑属が次の相続人になる可能性も考慮する必要があります。相続放棄が自身にとって適切かどうかを判断する際には、専門家への相談がおすすめです。

相続人が複数いる場合の均等分割

相続人が複数いる場合、遺産を平等に分けるための工夫が必要になります。相続人全員が等しい割合で遺産を受け取るのが目標です。均等分割するためには、以下のポイントを参考にしてください。

公平な分割方法の選択がトラブルを避ける上で大切です。相続人の相続分を確認する際には、法定相続情報一覧図の利用が役立ちます。トラブルを防ぐために専門家のアドバイスを求めるのも有効です。

遺言書に指示がある場合は、遺言書の指示に従う必要があります。最終的には、分割後の維持管理費を考慮しながら、相続人全員が納得できる分割プランの作成が重要です。

まとめ

不動産相続は複雑で時間がかかります。基本知識の習得や適切な流れに沿った手続き、適切な相続方法の選択は、相続をスムーズに進めるために必要です。事前の準備や相続時のトラブル回避のための対策が重要になります。不動産相続の流れは以下のとおりです。

現物分割や換価分割、代償分割などの不動産相続方法の状況に応じた選択で、相続人同士の問題や遺産不足といった課題に対処できます。スムーズな相続手続きをするために、不動産相続に関する知識をしっかりと身につけ、適切な対策を講じましょう。
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