空き家を売却する方法は?高く売るための戦略を徹底解説!

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空き家を売却する方法は?高く売るための戦略を徹底解説!

空き家があるけど、売るべきか迷っている方は多いです。放置すると税金や管理問題が出てくるため、売却を考える人が増えています。この記事では、空き家を賢く売却する方法を解説。記事を読めば、空き家売却の基礎知識から税金面までの全体像を、体系的に把握できます。

売却相場を左右する要因を理解し、利益を最大化して悩みを解消しましょう

空き家売却における市場の動向

日本では、空き家の数が増え続ける傾向にあり、社会問題に発展しています。問題になった原因は人口減少と高齢化による世帯数の減少です。地方では空き家問題はより深刻となっており、地域価値全体の低下も進んでいます。都市部では再開発などの条件下の場合、空き家が高値で取引されるケースも
» 空き家とは?

政府は空き家問題への対応として、売却や解体を促進する施策を展開しています。しかし、空き家売却には遺品整理や修繕が必要などの課題が存在し、売却を検討する人にとって障壁となっています。

最近では空き家バンクなどの新しい仲介プラットフォームが現れ、市場に変化をもたらしているのも事実です。売主と買主をつなぐ手段が増加し、空き家売却の選択肢が広がっています。地域の特性を把握し、適切な売却戦略を立てることが重要です。
» 空き家の解体補助金制度について
» 空き家バンクとは

空き家を売却すべき理由

空き家を売却すべき理由は以下のとおりです。

  • 固定資産税の負担を減らせる
  • 維持管理の手間とコストが削減できる
  • 活用しない固定資産を現金化できる
  • 空き家対策特別措置法のリスク回避ができる
  • 地域活性化に貢献できる

最も明確なメリットは所有による固定資産税のコストカットです。空き家対策特別措置法によるリスク回避も可能です。法律によって空き家が危険と判断されると、所有者には改修や解体の命令が出されます。命令違反をすると行政処分の対象になる可能性もあるため、早めの売却が有効となります。
» 空き家にかかる税金を解説

空き家は犯罪の温床となりやすいため、防犯上の理由からも売却は検討すべきです。空き家を売却して新しい住民が移り住めば、地域社会に活力も出ます。空き家の売却は、個人の資産管理のみならず、社会全体にとってもプラスになります。
» 特定空き家とは?

空き家を売却する方法

空き家を売却する方法は大きく4つあります。

  • そのまま売却する
  • 更地にしてから売却する
  • リフォームしてから売却する
  • 不動産会社に買い取ってもらう

そのまま売却する

空き家をそのまま売却する方法は、手間や時間をかけずに不動産を市場に出せるため、スピーディーな売却手続きが可能です。売り出し前の修繕やリフォームを行わないため、リノベーションを自分好みに行いたい購入者にとって魅力的な選択肢になります。

しかし、売却価格が低めに設定される可能性がある点に注意が必要です。潜在的な問題の存在リスクを理解しておきましょう。状態をそのままで受け入れてくれる購入者を見つけられれば、迅速な取引が期待できます。

更地にしてから売却する

更地にして売却する方法は、土地の価値を最大化するために有効です。更地にすると、新たな建物を建てたい購入希望者に提供しやすいです。古い建物がある場合、建て替えのコストが購入者の負担になることがあります。きれいな土地の状態で提供することで、購入者にとって建築の自由度が高まります。

解体して更地にする際は、解体費用の見積もりを取り、適切な解体工事業者を選定することが重要です。解体工事には必要な許認可があるため手間がかかるのは事実です。工事前には近隣住民への通知と調整も必要なので、スケジュール感は事前に把握しておきましょう。

解体工事が終了した後は、土地の清掃と整地を行い、更地の価格査定を依頼します。査定を基に売却価格を設定し、不動産市場に売り出すのが一般的です。売却にかかる手数料や税金を計算し、正確な売却額を把握する必要もあります。丁寧に進めることで土地の価値を高め、売却時に大きなメリットを享受しましょう。

リフォームしてから売却する

リフォームして売却する方法は、価格が上がる可能性があるため注目されています。リフォームによって空き家を購入希望者にとって魅力的な物件へと変えることが可能です。重要なのは、必要なリフォームを見極めて費用対効果を考慮することです。現代の住宅トレンドや市場のニーズに合わせた改修を行いましょう。

構造的な問題がある箇所や劣化が進んでいる部分を中心にリフォームを行うと購入者に好まれる物件になります。リフォームの際には専門家の意見を取り入れるのが賢明です。専門的な知見を活かすことで、より効果的なリフォームが可能になります。リフォームが完了した後は、物件をきれいに清掃して、訪れる人に良い印象を与えましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

個人ではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。手軽さと迅速な売却が大きなメリットです。仲介手数料がかからないため、即金での買取が可能です。特に急いで現金化したい事業がある場合に適しています。

売却までの期間が短く、手続きも相手方がやってくれる場合もあるため、手間をかけたくない方におすすめの選択肢です。ただし、市場価格より低くなる可能性が高いです。交渉によっては売却価格の増加も期待できるため、不動産に詳しい方も選択肢に入ります。

空き家売却の流れ

空き家売却の流れは以下のとおりです。

  1. 価格査定の依頼をする
  2. 媒介契約後に売却活動を開始する
  3. 売買契約して引き渡しをする

価格査定の依頼をする

最初の手順は価格査定の依頼です。不動産会社や査定サービスでの一括見積もりが一般的な手法となります。インターネットを利用すれば、手軽かつ無料で査定が可能です。査定結果を比較検討するのが大切です。地域や物件の特性に精通した業者を選ぶことで、適切な価格設定が期待できます。

査定時には、物件情報とその状態を詳細に伝える必要があります。築年数や物件の状態などが査定額に影響を与えるため、正確に伝えることが重要です。現地調査を行ってくれる業者を選ぶと、より正確な査定価格を提示してもらえます。

媒介契約後に売却活動を開始する

納得のいく査定があれば、具体的な売却活動の準備を始めましょう。不動産会社との打ち合わせを行い、売却に向けたスケジュールを決定します。物件情報の準備と広告の作成に取りかかります。オンラインのポータルサイトへの掲載や販売用資料の配布もすると効果的です。

オープンハウスの計画や個別の内覧対応の準備も整え、売却に向けた宣伝活動を強化します。交渉やオファーの受付プロセスも確立し、価格交渉の戦略も立てましょう。定期的な進捗の報告と相談体制を構築すると、スムーズな売却活動を進められます。

売却活動では、購入希望者が興味を持つような物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。きちんと計画を立て、不動産会社と連携すれば、多くの見込み客へアピールができて成功につながります。

売買契約して引き渡しをする

売買契約を締結するときは、契約書の内容をしっかりと確認し、重要事項を見落とさないことが大切です。売買代金の支払い条件やスケジュールの明確化が行われます。手付金の支払い方法と時期をしっかりと取り決めましょう。

物件の引き渡し日や条件の決定、引き渡し後の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん※)についても約束します。住宅ローンの抹消手続きや物件の名義変更手続きは、このタイミングで行いましょう。仲介業者を通じた取引の場合には、業者への報酬の支払い方法についても確認の必要があります。

売買契約から引き渡しまでの期間に発生する費用の負担者を明確にしましょう。引き渡し時に必要な書類や鍵の受け渡し手続きの準備を進めてください。

※ 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の瑕疵とは、傷や欠点のこと。瑕疵担保責任は、傷物(欠陥品)を売ったり作ったりしたときに負う責任を指します。

空き家を売却する場合の価格の決まり方

空き家を売却する際の価格相場は、さまざまな要素によって決まります。大きく2つに分けて解説します。

  • 空き家の価格査定方法
  • 相場を左右する要因

空き家の価格査定方法

空き家の価格査定は、適正な売却価格を把握するために重要です。比較価格法や収益還元法など、さまざまな方法があります。物件の特性や状況に応じて最適な査定方法を選択しましょう。

インターネット上のオンライン査定サービスや不動産会社の現地訪問査定も活用すると、より詳細な価格の見積もりができます。土地の坪単価や近隣の開発計画などの要素も、価格に大きく影響するため注意が必要です。

不動産鑑定士による正式な鑑定評価を受けると、確かな価格がわかります。適切な方法で査定すれば、空き家を売却できる可能性が上がるため、信用のある会社に鑑定評価を依頼すべきです。

相場を左右する要因

空き家の売却価格は、複数の要素によって影響を受けます。主な要因は以下のとおりです。

  • 土地の面積
  • 物件の位置
  • 建物の状態
  • 建築物の構造
  • 周辺環境の整備状態
  • 季節や経済サイクル

供給と需要がバランスよく、経済状況が良好で金利が低ければ、不動産価格の上昇が期待できます。近隣の商業施設や公共交通へのアクセスが良いエリアだと、より魅力的です。住宅や商業施設など、目的に応じた需要がそれぞれの市場価格を左右します。適切な時期を見計らって売却しましょう。

空き家売却に関連するお金

空き家売却に関連するお金には、さまざまな種類が関わっています。具体的には以下3つに大別されます。

  • 売却時にかかる費用
  • 売却時にかかる税金
  • 特別控除や軽減税率の適用条件

売却時にかかる費用

空き家を売却する際には、さまざまな費用が発生するため覚えておきましょう。具体的な費用としては、以下3つが挙げられます。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 契約に必要な印紙税
  • 法務局への登記費用

住宅ローンの残債がある場合は清算費用も必要です。建物解体の費用などのオプション費用も考慮する必要があります。土地の状態によっては地盤改良費用が追加されるケースもあります。

年度途中で売却する場合は、不動産取得税や固定資産税の清算が求められる可能性があります。後から必要な費用が判明して慌てないよう、きちんと把握して売却プロセスをスムーズに進めましょう。

売却時にかかる税金

不動産を売却する際には、売却から得られる利益に対して税金が課されます。売却時には譲渡所得税の納付が必要で、所得税と住民税の両方を含んでいます。譲渡所得は所有期間によって、長期譲渡所得または短期譲渡所得に分類。長期譲渡所得は10年超の所有で適用されます。

税金を抑えるための制度や控除でメインで関連するものは以下のとおりです。

  • 3000万円の特別控除
  • 住宅ローン減税
  • 耐震補強等特別控除
  • エコ住宅の購入などの税額控除

売却時には、条件によっては3000万円の特別控除を受けられます。自宅を売却し新住宅を購入する際は、住宅ローン減税の恩恵を受けることが可能です。耐震補強を施した不動産の売却では、耐震補強等特別控除が適用されるケースも。

税金の計算では、売却価格から取得費や改良費などの必要経費を差し引いた額が課税対象になります。環境に優しい住宅の購入など、特定の条件下では税額控除が適用される場合もあります。税金の納付は売却成立年の翌年に行う必要があるため、計画的な準備が大切です。

特別控除や軽減税率の適用条件

特別控除や軽減税率を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。主な条件は以下のとおりです。

  • 控除対象となるための空き家の保有期間が一定期間以上である
  • 長期譲渡所得の場合は所有期間が10年を超えている
  • 中古住宅を売却する場合、一定のエコリフォームを行っている
  • 空き家売却の特別控除は、所定の申告手続きを行っている

税制上の優遇を受けるには、所定の申告手続きをしっかりと行うことが必須です。金額が大きいほどメリットも大きいため、条件を満たしているかを事前に確認しましょう。

まとめ

空き家を売却する際には、基礎知識から把握することが大切です。売却方法も一長一短あるので、価格相場や売却の流れを頭に入れておきましょう。売却には様々な費用と税金が伴いますが、特別控除や軽減税率を利用できるケースもあります。正しい知識を持って計画的に進め、適切な手順で空き家売却をスムーズに行いましょう。