空き家の価格の決め方は？適正な売却価格を決める３つの手順も徹底解説

空き家を売却する際、多くの人が最初につまずくのが、適正な価格の決め方です。市場の動向や地域の特性など、考慮すべき要素が多いため、何から始めれば良いか分からない方も多いです。

この記事では、土地や建物の価格を決める基準や、空き家の売却価格を決める手順を具体的に解説します。
記事を読めば、空き家売却における価格設定の基本と実際に適正価格を導き出すための実践的な手順が全て分かります。

空き家の価格は売主が自由に決めていい

空き家を売却する際、価格を設定する権利は売主にあります。不動産取引では、売主が提示する価格が最初の基準となり、それを基に買い手が購入を検討します。この価格設定が売主の自由であることは大きなメリットですが、自由だからといって好きな価格をつければ良いというわけではありません。

売却価格を決める際のポイントは以下のとおりです。

需要と供給のバランスを見極める

空き家の価格を決める際、需要と供給のバランスを考慮することは非常に重要です。不動産市場では、需要が高いエリアの物件は、高値で売却しやすく、逆に需要が低いエリアでは価格を下げなければ売却が難しい場合があります。

金利動向や新築住宅の供給状況なども、需要と供給のバランスに影響を与えるため、不動産売却を考えている場合は、普段から気にかけておくことが重要です。

不動産会社の査定価格を参考にする

不動産会社に査定を依頼し、査定価格を参考に売却価格を決めましょう。不動産会社の査定は、空き家の価格設定において非常に役立つツールです。査定価格は、不動産のプロが市場のデータや物件の立地、状態、需要の動向等を総合的に分析して算出するため、信頼性が高い指標となります。不動産会社に査定を依頼すると、不動産会社は売却価格提案書を作成します。提案書には、近隣の成約事例などリストアップされているため、相場感を身につけるのに最適です。

早く売却をしたい場合は査定価格より売却価格を低めに設定する、買い手との価格交渉を想定して、査定価格より少し高めに売却価格を設定するなど、査定価格を基準に自身で調整しましょう。

不動産会社は不動産鑑定評価基準を基に空き家の査定価格を算出する

不動産会社は、不動産鑑定評価基準にもとに空き家の査定価格を算出しています。不動産鑑定評価基準には、以下の３つの方式があります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、近隣で似た条件の物件が「実際にいくらで売買されたか」を基に査定価格を導く方法のこと。多数の取引事例を収集し、必要に応じて事情補正と時点修正を行い、価格を算出します。

例えば、築３０年の一戸建てで、駅徒歩１０分、敷地面積が約５０坪の空き家があるとします。この場合、まず同じエリアで過去１年以内に売却された「築年数や敷地面積が近い一戸建て」の売却価格情報を集めます。それらの取引事例の価格や成約に至った期間、物件状態を比較し、対象物件の長所や短所（駅までの距離、修繕状況、周辺環境など）を加味しつつ、最終的な査定価格を導き出します。

原価法

原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これについて減価修正を行って、対象不動産の試算価格を求める手法のこと。

例えば、建物を新築する場合の費用が１０００万円、土地価格が６００万円の物件を想定してみます。築年数から算出した減価率が３０％とすると、建物の価値は７００万円。そこに土地の価格６００万円を足して、合計１３００万円という価格が一つの査定参考値となります。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法のこと。
収益価格を求める方法は、直接還元法とＤＣＦ法の２種類があります。

	適用が有効な場合	適用が困難な場合
取引事例比較法	近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における類似不動産の取引が行われている場合等	①取引のほどんどない地域（農地地域等）にある不動産 ②取引が極めて少ない不動産（神社・学校等）
原価法	①建物または建物およびその敷地 ②造成地や埋立地	既成市街地の土地
収益還元法	①賃貸用不動産 ②一般事業用の不動産 ③自用の不動産にも適用可	重要文化財の指定を受けた建造物など、一般的に市場性を有しない不動産

物件ごとの評点による調整

物件ごとの評点による調整とは、これまでに算出した価格をベースに、物件の個性を細かく評価して価格を増減させる手法のこと。「最寄り駅までの距離」「周辺施設の有無」「物件の向き」などを数値化して、最終的な査定価格を決定します。

不動産会社ごと、評点基準が設定されており、駅徒歩５分以内の物件であればプラス５点、駅徒歩２０分以上であればマイナス５点など、評点方式で物件の長所短所を加味して、最終的な査定価格を調整します。
物件ごとの評点による調整は、机上の計算だけでは拾いきれない物件の魅力や欠点を反映させるために欠かせません。よりリアルな査定価格を提示するために、不動産会社が最後の仕上げとして取り入れるプロセスといえます。

一物五価とは？土地には５つの価格がある

一物五価（いちぶつごか）とは、一つの不動産に対して、５つの異なる評価額が存在することを指します。５つの価格は以下のとおりです。

実勢価格（時価）

実勢価格（時価）とは、実際の市場で取引される現実的な売買価格で、売主と買主の合意で決まります。
土地の取引価格は、地域の需要や景気動向、物件の個別的な魅力などによって決まります。そのため、公的な評価額よりも、実勢価格の方が現実的な売買価格となります。

公示価格

内容	一般の土地取引価格の指標となる価格
基準日	毎年１月１日
公表日	３月下旬
決定機関	国土交通省
評価割合	１００％

基準地標準価格

内容	一般の土地取引価格の指標となる価格（公示価格の補完的役割）
基準日	毎年７月１日
公表日	９月下旬
決定機関	都道府県
評価割合	１００％

固定資産税評価額

内容	固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格
基準日	１月１日（３年に１度評価替え）
公表日	３月または４月
決定機関	市町村
評価割合	公示価格の７０％

相続税評価額（路線価）

内容	相続税や贈与税の計算の基礎となる価格
基準日	毎年１月１日
公表日	７月１日
決定機関	国税庁
評価割合	公示価格の８０％

空き家の適正な売却価格を決める３つの手順　

空き家の売却価格を決める際は、まず、自分で相場調査を行い、その後、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社が算出した査定価格を基に、最終的に自分で売却価格を決定します。具体的な手順は以下のとおりです。

インターネットで相場を調べる

まず、インターネットを活用して大まかな売却価格の相場を把握しましょう。空き家の所在地に近い物件や築年数、広さなど条件が近い物件がいくらで売り出されているか調べることで、市場の動向が見えてきます。

不動産ポータルサイトは検索機能があるので、「中古一戸建て　〇〇市　駅徒歩２０分　築年数３０年」といった条件で検索してみましょう。
不動産ポータルサイトで確認できるのは売り出し価格であり、成約価格とは異なるため、その点は注意が必要です。実際の成約価格は、売り出し価格より低くなることが一般的です。

不動産会社に査定を依頼する

自身で売却価格の相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
インターネットの情報だけでは、物件の個別事情（リフォーム歴や劣化状況、土地の形状など）を正確に評価しづらい面があります。そこで、不動産会社に実際に査定を依頼し、物件を直接見てもらったうえで価格を算出してもらうことが重要です。

査定を受けると「築年数の割にリフォームが行き届いている」「南側の庭が広く日当たりが良い」といったプラス材料がある一方、「最寄り駅までバスを利用しなければならない」「お風呂やキッチンなど水回りがやや古い」などのマイナス面が指摘されるケースがあります。それらを総合して、「売り出しは⚪︎⚪︎万円程度でスタートしましょう」などの具体的な提案を得られるわけです。

「囲い込み」とは仲介契約を結んだ不動産会社が、自社の顧客だけに物件を紹介する悪しき習慣のことです。不動産会社は仲介手数料を多く得るため、売主・買主両方の仲介したいと考えています。しかし、自社の顧客だけに物件を紹介するだけでは販売機会を逃すことになり、売主にとっては不利になります。高額査定に飛びついてきた顧客を囲い込む悪徳不動産会社もあるため、注意が必要です。

査定価格を参考に売却価格を決める

売却価格を決める際には、相場と不動産会社の査定を基に、売主の売却方針（早く売りたいのか、高く売りたいのか等）に沿って、総合的に判断する必要があります。

例えば「半年以内に売却したい」という期限がある場合は、不動産会社の査定額をやや下回る売り出し価格を設定し、早期成約を狙う方法があります。一方、「できるだけ高値で売りたいから、1年以上かけてもいい」という方は、査定額より少し高めに設定して、じっくりと買い手を探す戦略をとることも可能です。
最終的な売り出し価格はあくまでスタートラインであり、買い手との交渉や市場の動きによって変動することを念頭に置きましょう。

空き家の売却価格は相場や査定価格を参考にして売主が決める

空き家の売却価格は、自身で相場を調べた上で、不動産会社の査定価格を基に、売主が自由に決めていいものです。空き家を早く売りたいのか、高く売りたいのか等、売却方針を固め、方針に沿って調整していきましょう。

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